买法拍房的东谈主越来越多了开yun体育网。

2024年宇宙住宅类法拍房挂拍31.9万套，成交11.7万套。而在两年前，挂拍数进出无几，成交还只消8.1万套。

当阿里法拍房五年激增187倍的数据刷屏时，无数攥着血汗钱的刚需购房者涌入这片"捡漏天国"。他们怀揣着用阛阓价七折买下房产的期待，却在鱼龙混合的法拍江湖里撞得头破血流——有东谈主被中介讹诈交纳高额"尽调费"后房源突遭撤离，有东谈主因轻信"包清场"本旨堕入长达两年的腾房拉锯战，更有东谈主在层层重迭的管事费中发觉最终成交价竟高于二手房阛阓。

这个本应突破信息壁垒的行业，正在被蛮横孕育的中介异化为新的围猎场：从假造房源、伪造风险评估到主管竞拍节律，每个方法都可能消散收割的镰刀。当"惩办信息差"本人成为一种经心构造的套路，谁在法拍房交易的灰色地带大把收获？

刚需涌向法拍房，普通东谈主的避坑慌乱

李伟的"卧底"生涯始于一次选贤举能：省下十几万中介费，格外于白赚一年工资。

底本，他在杭州作念一份HR的责任，每个月工资相识平直8000元，算上家里能给的提拔，最多能买一套总价值120万-150万的房子。他用这个预算看遍了杭州的房子，都莫得快意的。

于是，他把视力投向了之前别传过的法拍房。

法拍房2017年启动聘用收集司法拍卖花式，许多东谈主都是这时候才第一次发现，房子可以被放在淘宝、京东上卖，还所以一个低于阛阓价的价钱。那时李伟十分新奇地和一又友聊起，一又友告诉他这事成心可图，“如若你有资金，前期能排雷，这是能收获的”。

很长一段时辰里，购买法拍房更多是出于投资场地。宇宙鸿沟内法拍房限购的法例在2021年年底发布，在此之前，“你想买几许买几许，只消你有钱”。将廉价拍来的法拍房，作为二手房涨价卖出，是常见的投契技艺。

● 2023年10月20日，杭州大幅松开限购鸿沟，某楼盘营销中心内，购房者在沙盘看房。图源：视觉中国

但在那时，李伟刚责任没多久，既莫得钱，也莫得买房的策画。直到这一两年，过了30岁，他攻击地想要授室立业，却苦于预算不足。

李伟上网搜索，发现除了“低廉”、“捡漏”，法拍房还时时和一个词绑定在一都——“风险”。

在长沙法拍房中介刘朝的印象中，跟着各地赓续放开限购，以前为了投资的客户变少了，但为了刚需而买法拍房的东谈主变多了。法拍房究竟是什么？什么样的法拍房能拍？投契客很了解，买刚需的普通东谈主却未必懂。

在各方面的宣传下，公众畴昔对法拍房存在的扭曲照旧有了一些转动。近两年，确实莫得东谈主再问刘朝“法拍房是不是凶宅”了，而是上来就问“房子能不成过户，腾房贫窭如何办”。在对法拍房有了最基础的订立后，这确实是每一个购房者最祥和的问题。

在网上搜索法拍房，常见的视频是这样的：买受东谈主拿着房本乐陶陶地上门收房，却吃了个闭门羹。房门前贴着一张白纸，上书：“80岁老东谈主，叩门就倒地”，或是“房在东谈主在，20年租约不可能搬走”。尝试叩门，只换来一声浅近暴躁的“滚”。

如若矛盾更猛烈，以至会出现肢体冲突。几个大汉之间相互推搡，嘴上也不放过，叫嚷着“再叩门信不信我拿刀砍你”。有时买受东谈主都照旧弃取暂时离开侧目冲突，还会被住在房子里的东谈主悲痛楼谈里，“我要跟你两败俱伤！”

哪怕临了软磨硬泡，以至用上停水停电、派东谈主24小时进屋同住等技艺，好阻碍易收回了房，掀开房门发现原房主把垃圾塞满了整间房子，把能砸的家装都砸了泄愤。

这些无意是最为极点的一些案例。在成都的一位法拍房中介郭斌看来，阛阓上有百分之六十控制的房子极少问题都莫得，和正规二手房莫得任何区别。百分之二三十的房子存在一些瑕疵，但也可以惩办，可以买。唯特有百分之十几的房子，不管如何，碰都不要碰。

但百分之十几的概率，落在一户家庭头上，即是百分之百的厄运，法拍房的低廉，需要赌上东谈主生的容错率。

当腾房冲突、坏心租约、产权纠纷成为碰命运的概率游戏，堪称"专科排雷"的中介机构，成了购房者试图收拢的救命稻草。

在看到网上那些踩雷案例后，李伟动过找中介的心想，但法拍房中介的收费步伐要比二手房跨越不少，李伟议论过几家，常见的收费模式是，前期一次性支付一笔三到五万元不等的管事费或定金，在奏效拍下房子当天，再向中介支付一笔总金额5%-7%的佣金。按照他的购房预算，付给中介的钱就要十几万。

为了省钱，李伟干脆辞掉责任，回归入职了一家法拍房中介公司，成为“卧底”，想要搞明晰法拍房中介到底是如何排雷的，学会了就我方去买房。

“咱们格外于一家保障公司”

如今李伟的一天梗概是这样的：早上九点，在公司开晨会。十点多散会，和共事们喝茶聊天。中午吃完饭后，上网稽查各大拍卖网站本日更新的房源，一一发给客户。如若有我方认为合适的，就去小区踩踩盘。固然和扫数销售性质的责任一样，绝大无数时辰，“照旧用来找客户”。

不同于二手房中介把持了房源信息，法拍房的房源愈加公开，均能在七大拍卖网上找到。找到法拍房中介的购房者，大多不是不知谈哪有房、我方想要什么房，而是不知谈如何查、如何拍。法拍房中介提供的，某种意思意思上是一种议论管事。

如若一上来就说我方仅仅要买法拍房，而不了解具体房源，大多出于一个原因，没钱。

刘朝接待过预算最低的客户，只消不到三十万，在新址和二手房阛阓确实不可能买到房。

郭斌遭遇过一位大姨，一家东谈主也曾生意作念的很大，名下有多套房产，自后资金链断裂，房产典质的典质，变卖的变卖。不久后丈夫不测弃世，只剩下她和男儿。男儿莫得积聚，以至欠了不少网贷，有一个往返中的女友，到谈婚论嫁的时候，女方建议莫得房就离婚。

她一天打几份工攒买租金，既给东谈主作念饭，也干清洁工，但去新址售楼部看了一圈，钱照旧不够。自后她在网上看到东谈主们都说法拍房能捡漏，于是找到法拍房中介，独一的诉求即是尽可能少费钱买到一套房子，让男儿能授室。

说着说着，大姨就哭了起来。这样的情况在郭斌的从业经历中并不稀有。每一套法拍房背后都是一段抽咽，而每一个来买法拍房的东谈主，无意也都有无法说出口的难处。对他来说，被延长东谈主仅仅布告上的一句话，而购房者是坐在他眼前活生生的一个东谈主，“买房的故事长久比卖房的故事更多”。

● 2023年12月8日，上海，市民被二手房房价诱惑。图源：视觉中国

入职后，李伟着手学到的词，是“前期尽调”。多位法拍房中介都示意，这确实是扫数这个词购买法拍房历程中最要紧的一步。大到房屋产权有莫得问题，小到原房主东谈主品如何样，都属于尽调的鸿沟。

如何作念尽调，郭斌认为是公司最中枢的神秘，“不可能告诉你的”，但刘朝和李伟都认为，法拍房不存在“神秘”，“如若要果然神秘，房子的信息都不透明，你敢拍吗？”

尽调这件事，也不存在特等的渠谈和技艺，靠的依旧是东谈主力，仅仅因为这项责任考究繁琐，需要时辰元气心灵，也需要学习资本，普通购房者很难作念到。各项信息漫衍在各个机构和单元，查税费要找讼师，跑税务局和房产部门；查案件信息需要与法院换取；查水电欠费需要找物业……有时，还要拜访街坊邻居。

网上鄙俚传播的腾房贫窭的视频，在中介们看来即是尽调莫得作念好。如若法拍房是原房主的独一住房，李伟会劝客户正式研讨，幸免原房主对抗情怀强烈。而如若出现存老东谈主、妊妇、一环球子一都居住等，一般也会毁灭。

显性的风险之一还有历久租约。一些被延长东谈主会在房子被法拍前签订历久十年或二十年的租约，试图用“生意不破租借”来保住房屋。如若查到租约，李伟一般会劝客户径直毁灭。但郭斌认为这其中存在协商的空间，只消不是坏心租约，“都是可以谈的，无非即是资本问题，加上这个资本买这个房还值不值得”。

如若尽调出现了粗糙，一些中介也需要为此付出代价。郭斌见证过一套各方面条件都很可以的法拍房，客户底本想要参拍，但公司在尽调过程中发现房屋存在租约，同期触及屡次典质，原房主还吃喝嫖赌欠东谈主钱，最终劝客户毁灭。

拍卖当天，郭斌别传这套房子被另一家中介指导客户拍下，比及过户时，才发现触及一房多卖，无法过户。阐明合同，中介机构需要原价抵偿客户一百多万。郭斌不知谈这样一套房子为什么还要参拍，他揣摸，是中介莫得好好作念尽调，认为房子莫得问题。

能不成告成收房过户，亦然刘朝认为最能看出中介实力，信得过将中介分出三六九等的一步。

他将市面上的法拍房中介分为三类：一是如今扫数二手中介也都兼职作念法拍房，他们单纯从法拍网上搬运房源信息；二是一些普通中介公司，管事费较低，提供前期的尽调，但如若触及后续腾房托福，不会有明确的抵偿的义务和背负，最多通过法院去作念合营；三是相比进修的中介机构，对腾房托福效果庄重，精准到哪个时辰点不腾房，就以商定好的金额来赔付。

尽管前期尽调能够遗弃一些风险，但东谈主的行动和神气充满不确定性，刘朝时时时就会遭遇原房主瞬息变卦的情况。有时是原房主认为我方的房子刚装修，拍卖价太低不肯意搬走，那就好声好气议论，由中介抵偿一部分装修款。有时是遇上原房主孩子还在上学，示意可以搬走，但要等孩子毕业。刘朝便给原房主找了隔邻的房子，付了几万块钱租金，找搬家公司，请一家东谈主搬了畴昔。

这些藏在合同条目背后的转机，成了中介信得过的生涯本事。至于互联网上各式用于腾退的“歪路左谈”，在本体操作中很少用到。

事实上，法院也一直有腾退的义务。前年10月最妙手民法院发布了指导意见，明确了法院在延长拍卖中的腾退托福职责，严禁在拍卖公告中声明“不庄重腾退”。

但中介历久是另一谈保障。“你买车要不要上车险？”刘朝这样清醒我方的定位，“咱们格外于一家保障公司”，为法拍房的风险作念兜底。

还没拍到法拍房，先被中介坑了

和其他中介一样，法拍房中介阛阓成长过程中，也不乏专坑买房主谈主的黑中介。

签约法拍房中介的第二天，买房主谈主陈晨在微信上收到了中介发来的尽调讲述。点开的那一刻，陈晨就认为我方被骗了。

这是一份31页的PDF，有6个章节，分辩是涌现、标的物法院处置情况及基本信息复核、要紧领导、竞拍建议、贷款计谋及所需材料、现场勘探图片。

他看过法院官网上的拍卖公告，这份讲述中除去免责声明、计谋阐释和历程联系的内容，有用信息基本都来自法院公告。他感到很震怒，“太水了，我我方不会上网看吗？”

这是一个位于成都市金牛区的标的物，对比法院的拍卖公告，讲述中复核了法院公布的信息，再行梳理了产证、居住、租借等情况，新增了一些实地勘测的小区相片。但陈晨并不认为这值得他花3万元。

记忆起签约的过程，陈晨认为“满满的都是套路”。

启程点，他并莫得想买法拍房。他在安堵客上浏览二手房信息，看到一套位置和价钱都很快意的房子，便联系了中介。电话中，中介莫得说这是法拍房，而是本旨房子能看，还有备选，先加上微信再说。在微信上得知是法拍房后，陈晨本想作罢，“那时对法拍房还很有畏忌”。但中介每天发“捡漏战报”，他迟缓也对法拍房的价钱上风心动了。

几天后，中介邀请陈晨去看房，但在看房前，中介先把他带去了公司，先是在他眼前掀开一个Excel表格，“先在电脑上望望房源，也了解一下咱们公司”，再是把他带进一个小会议室，里面除了中介，还坐了一位总监。中介说，如若今天签约，佣金可以从5%打折到3%。陈晨动摇了，最终签了合同，交了三万元的定金。

更荒诞的是，陈晨此刻还莫得购房履历，想在成都买房需要流畅交纳12个月以上的社保，陈晨还差3个月，而他最启动看中的那套房子，两天后就要开拍了。

陈晨建议这点，中介请问说管事期9个月，“在这9个月里总能给你拍到，等你有履历了再拍”，劝他趁咫尺有优惠，赶快下手。

最让陈晨感到上圈套的是，不仅当天他们没能动作房，在9个月管事期内，中介并莫得本体上带他看过哪怕一套房。

● 图源：视觉中国

他在网上共享我方的经历，订立了一位该中介机构的前职工，在这位职工发给他的里面培训贵府中，有几份标题为“从议论到邀约常用话术”“微聊话术”“接电话历程话术”的文献，里面有一句话术是，“看房是咱们签约之后，作念尽调里面的一项管事内容，签约了咱们是可以在开拍之前单独让你看房的”，以此来指挥签约。

事实上，法拍房中介并莫得带主见拍房的天禀。中介和个东谈主购房者一样需要打电话向法院指定的辅拍机构预约，由法院合资安排时辰。中介向陈晨本旨的带看，亦然看同户型的二手房。

不外，就算中介真的像话术中写的那样本旨，也莫得什么问题。毕竟合同里空口无凭地写着免责声明：扫数业务条目以管事公约及补充公约载明为准，暗里本旨无效。

关于脑子一热签下的这份合同，陈晨一样感到我方被深深地诳骗了，“说真话咱们老庶民是看不懂合同的”。他找到中介，抒发对尽调讲述的质疑，要求对方再行给一份，却收到一份一模一样的讲述，还说“咱们的尽调讲述即是这样”。陈晨要求退款，中介莫得理他。

他又找了讼师，想要走法律路线。讼师看过合同后，不建议他这样作念。一是合同中商定了争议惩办走仲裁历程，而走仲裁用度很高；二是合同中并莫得商定更具体的管事步伐，按照合同中所写，乙方以书面步地向甲方提供《窥探讲述》，岂论甲方是否给予请问，均视为乙方已完成委用拍卖的前期管事，中介本体上完成了管事。

陈晨坚握要拿起仲裁，“那时亦然头铁”。管事费统共才三万，仲裁费和讼师费就花了他九千，临了还打输了。

想捡漏，没那么容易

法拍房的一端是断供者留住的抽咽档册，另一端是刚需客押注的东谈主生但愿。2024年全功令拍房成交11.7万套，较两年前激增44%，但每套成交背后，都藏着无数个陈晨式的落空与和洽。

2021年，在和法拍房中介对簿公堂的两个月后，他决定启动我方拍法拍房。他想，如若中介就只可提供这种水平的管事，他统统可以作念得更考究。

陈晨总结出了我方的一套方法：当先固然是主见院的拍卖公告。公告时时会附上裁定书的文献，如若公告写的很浑沌，就拿着案号给法院打电话，不想辛勤的话，就上购物软件花9.9元请东谈主代查，案件确定、告状书都能查到。

接着，就去小区实地拜访，给保安塞包烟，和邻居聊聊天。如若要查欠费，就径直去物业，“一般法拍房都欠费，物业巴不得有东谈主来给他交上”。临了，如若想看房，就去房源的高下几楼，请邻居帮维护，看同户型的。

陈晨2019年来到成都责任，那时他所在的区域房价均价一万四控制。到了2020年，房价跳到了一万六七。他眼睁睁地看着房价涨起来，只怕接着还要涨。法拍房一周更新一次，他认为房源太少了，等不足，同期也在看二手房。

2021年一整年，他都在束缚地看房。国庆时间，他每天睁眼即是开车去看房，一天看一个区，最多的一天看了七八套。

最接近拍下法拍房的一次，他在一场8个东谈主参与的拍卖中出价三四次，出到了170多万，略低于180万的阛阓价。但很快价钱被加到了190万，这越过了陈晨的预算，他莫得再开端。

● 图源：视觉中国

在看了成都地区那么多法拍房和二手房后，陈晨有一个依稀的感受，其实法拍房并不像宣传的那样好捡漏。

这也适应中介们的不雅察。法拍房信得过的利差，反而大多存在于那些具有潜在风险的房产中，但普通购房者难以识别这些风险。在郭斌看来，法拍房的订价愈加敬重楼盘质料，是统统的买方阛阓，“只消这个房子好、地段好、稀缺，许多东谈主想上车还来不足，超出阛阓价很平常”。

在法拍房阛阓里，莫得那么多捡漏神话，有的仅仅信息差包装出的幸存者偏差。

临了，陈晨照旧买了一套二手房。陈晨每个月工资平直一万多，划走8000元的房贷，生活变得掣襟露肘。刚买完房的一年多里，他每天醒来预料的第一件事即是钱、钱、钱。

关于在高位上车这件事，他“买完的每一天都后悔”，但有时他又预料也曾看到的那些法拍房案件：被延长东谈主在房价最高时高杠杆买了房，却因生活发生变故最终断供，房子被强制拍卖，但因为折价太多，还不够还房贷。最终房子也没了，却还要接着还银行钱。

陈早安危我方开yun体育网，我还不算最惨的。